Ако днес разполагате с бюджет за един апартамент, логичният въпрос е дали този капитал не може да се използва по-ефективно. Идеята е проста: вместо да купите един имот изцяло със собствени средства, влагате 30% самоучастие и финансирате останалото с ипотека – не за един, а за три сходни апартамента. По-долу описваме реалистичен сценарий за обекта ни на ул. Житница 23, без „надути“ твърдения и с ясни допускания.
Всички суми са в евро за удобство. Част от банковите продукти на пазара са в лева; тук приемаме еквиваленти по фиксирания курс.
Разглеждаме три тристайни жилища по 103 кв.м, на около 350 метра от метростанция „Овча купел“ и също толкова до търговски комплекс Holiday Park - Красно село, с около 28 магазина и заведения. Комбинацията „метро + търговски услуги наблизо“ обичайно поддържа стабилно търсене. За ценови ориентир приемаме 2 120 евро/кв.м, или приблизително 218 360 евро на апартамент. Таксата за поддръжка от 60 лв месечно се поема от наемателя.
На пазара се комуникират нива около 2.39–3.2% променлива лихва. В сметките работим с 2.8% като консервативна база. Нивото 2.39% обичайно е възможно при пълен пакет условия и отличен кредитен профил. Ако лихвата беше 2.39%, нетният месечен резултат на апартамент би се подобрил приблизително с 33 евро, но това не е нашият базов допуск.
Заетост 93% (7% незаетост, тоест приблизително 26 дни годишно без наемател).
Данъчно облагане: 10% данък върху 90% от получената сума (поради 10% нормативно признати разходи). На практика ефектът е близо до 9% върху ефективно събрания наем.
Разходи на собственика: местни данъци и такса битови отпадъци – осреднено около 25 евро месечно. Резерв за ремонти и амортизация: 5% от ефективния наем. Управление: самостоятелно (без външен мениджър). Моделът е за дългосрочен наем.
При наем 850 евро на месец резултатът е около плюс 27 евро на апартамент (приблизително плюс 80 евро общо за трите). При наем 900 евро резултатът е около плюс 67 евро на апартамент (приблизително плюс 200 евро общо за трите). Това са „земни“ стойности, които не разчитат на необичайно високи наеми или неустойчиво ниски лихви. Поддържаме фокус върху нетната разлика за инвеститора и съзнателно не изписваме конкретна месечна вноска по кредита.
Ваклин Груп работи директно с крайни клиенти – без брокерска комисиона. Това спестява 3% от цялата стойност на сделката. Само върху стойността на трите апартамента (около 655 080 евро) спестяването е приблизително 19 650 евро. Сумата може да намали нужния първоначален кеш или да се насочи към обзавеждане и довършителни работи.
Как реалистично се стига до 900 евро наем
Подходящ етаж и изложение, климатизация, обзавеждане тип „влизаш и живееш“, качествени снимки и ясно описание с акцент върху 350 метра до метро и непосредствените удобства. Договор за 12–24 месеца с умерена ескалация ограничава риска от по-дълги периоди без наемател.
Ъпсайд от гараж (по избор) – цена, рента и 30-годишен ефект
Реалистична наемна цена в Овча купел: 150 евро/месец за подземен („топъл“) гараж с автоматична врата и електрически достъп. Цена на гараж: приблизително 26 000 евро. В проекта на ул. „Житница“ №23 гаражите са подготвени за електромобили (EV-ready).
Ако гаражът се отдава пакетно с апартамента, работим с ориентир +150 евро/месец към наема. Това не е включено в базовите сметки; разглеждаме го като ъпсайд. Монтажът на wallbox е отделна инвестиция и се извършва според изискванията на клиента и мрежовия оператор.
Доходност на 1 гараж при 150 евро/месец, 93% заетост и ефективен данък около 9%: нетно приблизително 1 523 евро годишно, тоест около 5.9% нетна първоначална доходност; проста възвръщаемост приблизително 17 години. За 30 години нетните наеми натрупват ориентировъчно 45 700 евро (без индексация), около 52 989 евро при индексация на наема 1% годишно и около 61 799 евро при 2% годишно. Остатъчната стойност при 0/1/2% годишен ръст е съответно около 26 000 / 35 000 / 47 000 евро преди разходи по продажбата. За три гаража умножете тези стойности по три.
Оферти на пазара (ориентир)
Пощенска банка – възможни преференциални условия по индивидуален профил чрез съдействие от Ваклин Груп.
УниКредит Булбанк – преференциални оферти и ускорено разглеждане по профил на клиента.
Банка ДСК – преференциални оферти и ускорено разглеждане по профил на клиента.
Реалните параметри (лихва и ГПР) зависят от кредитния рейтинг, използваните продукти и референтния лихвен процент.
Схеми на плащане с Ваклин Груп
Проект на ул. „Житница“ №23: 30% самоучастие сега; останалите 70% при Акт 16 при прехвърлянето на апартамента.
Обект на ул. „Едуард Генов“: 5% при предварителен договор; останалите 95% при Акт 16 при прехвърлянето на апартамента.
Завършване „до ключ“: по желание на клиента – абсолютно пълно завършване, включително мебелиране.
Колко е „изгодна“ инвестицията
Това не е стратегия за „висок доход от кешфлоу“. Базовият месечен резултат е умерен. Силата идва от съчетанието на лек положителен кешфлоу, системно нарастване на собствения капитал чрез изплащане на главницата и потенциално поскъпване на имотите. Подходът е подходящ за дългосрочни инвеститори, които търсят стабилност и ефекта на ливъриджа, без да поемат прекомерен оперативен риск.
Какво получаваме за 30 години
Изходно допускане: влагаме приблизително 220 000 евро собствен капитал днес (30% самоучастие за три апартамента плюс ориентировъчни разходи по покупката). Цена на един апартамент – около 218 360 евро; за три – около 655 080 евро. Остатъкът е банков кредит за 30 години при 2.8% лихва (моделно допускане).
Стойност на портфейла след 30 години при изплатени ипотеки:
При 0% годишен ръст: около 655 000 евро.
При 1% годишен ръст: около 880 000–883 000 евро.
При 2% годишен ръст: около 1 180 000–1 190 000 евро.
Нето от наеми по пътя (след данък, без индексация – консервативно):
При 850 евро наем на апартамент: около 80 евро месечно общо за трите, или приблизително 29 000 евро за 30 години.
При 900 евро наем на апартамент: около 200 евро месечно общо, или приблизително 72 000 евро за 30 години.
С други думи: срещу приблизително 220 000 евро начален капитал днес придобиваме три апартамента за около 655 080 евро, които след 30 години, при изплатени ипотеки и умерено поскъпване от 1–2% годишно, биха стрували приблизително 882 950 – 1 186 600 евро, а по днешни наемни нива биха носили общ брутен наем около 2 550–2 700 евро месечно (реално вероятно повече при индексация).
Бележка: горните стойности отразяват само пазарната цена на активите при посочения темп на нарастване и не включват разходи при евентуална продажба или кумулативните нетни наеми по пътя.
С други думи за 15 години: срещу приблизително 220 000 евро начален капитал днес придобиваме три апартамента за около 655 000 евро, които при умерено поскъпване от 1–2% годишно биха стрували след 15 години приблизително 760 000–884 000 евро, а по днешни наемни нива биха носили общ брутен наем около 2 550–2 700 евро месечно.
Краткосрочен наем като опция
Анализът е изцяло за дългосрочен наем. Краткосрочното отдаване (тип Booking/Airbnb) може да донесе по-високи брутни приходи в определени периоди, но идва с комисиони към платформите, почиствания, консумативи, по-високи комунални разходи, активно управление, по-колеблива заетост и местни регулаторни изисквания. Затова го посочваме като потенциален ъпсайд, но не го включваме в базовите сметки.
Възможности с Ваклин Груп
Проект на ул. „Житница“ №23: 30% самоучастие сега; останалите 70% при Акт 16 при прехвърлянето на апартамента.
Обект на ул. „Едуард Генов“: 5% при предварителен договор; останалите 95% при Акт 16 при прехвърлянето на апартамента.
Завършване „до ключ“: по желание – абсолютно пълно завършване, включително мебелиране.
Гаражи: цена около 26 000 евро; гаражите на ул. „Житница“ №23 са подготвени за електромобили.
Банково съдействие: Ваклин Груп съдейства за преференциални оферти и ускорено разглеждане пред Пощенска банка, УниКредит Булбанк и Банка ДСК според профила на клиента; възможно е съдействие и към други банки при запитване.
Уебсайт: https://vaklingroup.bg
Запазете час за среща: https://vaklingroup.bg/book.aspx
Телефон: 0884 180 451
Електронна поща: info@vaklingroup.bg
Дисклеймър
Всички посочени цени, наеми и лихви са ориентировъчни и валидни към 16.09.2025. При промяна на покупната цена, наемната цена, лихвения процент или референтния индекс на банката, заетостта, местните такси или данъчните правила резултатите ще се променят. Подходът ни показва методология: изчисляваме ефективния наем при 93% заетост, приспадаме 5% резерв за ремонти и осреднени разходи към общината, прилагаме законовия режим за данъчно облагане (10% върху 90% от получената сума) и сравняваме с ефекта от кредита при 2.8% лихва и 30-годишен срок, като в текста съзнателно показваме само нетните разлики, без да оповестяваме конкретна месечна вноска. Текстът е информационен и не представлява банкова оферта, инвестиционен, данъчен или правен съвет. За индивидуални условия и точен ГПР е необходима консултация с банка и/или съответния специалист.